Portes Ouvertes

État du marché de Villeray.

Le marché immobilier des condos à Villeray se distingue comme l'un des plus dynamiques de Montréal ces dernières années. Cette vitalité impose aux acheteurs et aux vendeurs de rester bien informés sur les tendances actuelles. Les baisses de taux d'intérêt ont un impact positif sur l'ensemble du marché immobilier de l'île, mais Villeray s'affirme comme un quartier résilient, même face aux défis du marché difficile de 2023. Cette robustesse pourrait se traduire par une poursuite marquée de l'ascension du marché, notamment au premier trimestre de 2025. Avec un roulement impressionnant d'acheteurs, allant des primo-accédants aux jeunes couples et familles, Villeray ne montre pas de signes de ralentissement. Examinons de plus près cette situation.

Concernant les ventes de condos à Villeray, nous constatons que les chiffres demeurent inférieurs à ceux d'avant la pandémie, qui oscillait entre 214 et 294 ventes par an, avec des sommets atteints en 2020 (267 ventes) et 2021 (294 ventes). En 2023, le nombre de ventes a chuté à 187, mais une légère reprise se dessine déjà en 2024, avec 189 ventes enregistrées jusqu'à présent, signalant un regain d'activité sur le marché.

Les délais de vente moyen montrent également des signes de retour à la normale, s'établissant entre 26 et 37 jours au cours des trois derniers mois, bien en deçà des 55 jours enregistrés l'année précédente. Ces délais se rapprochent des moyennes observées durant les périodes plus dynamiques de 2020 à 2022, où ils étaient de 33 jours. Cette tendance vers des délais de vente plus courts est un indicateur positif pour le marché de Villeray, suggérant une reprise de l'intérêt des acheteurs et une dynamique qui pourrait renforcer la confiance des vendeurs. Cela pourrait être un moment stratégique pour envisager la mise en vente de propriétés dans le secteur.

Concernant le nombre d'inscriptions, après une tendance baissière en 2023, nous constatons une légère augmentation en 2024. Alors que les inscriptions tournaient autour de 35 l'année dernière, nous approchons désormais des 50, voire 60, pour septembre-octobre 2024. Il est fort probable que la baisse des taux incite certains propriétaires à déménager, ce qui expliquerait cette hausse de l'inventaire. Cependant, il est crucial de surveiller attentivement cette dynamique, car une augmentation significative des inscriptions pourrait créer une pression sur les prix et ralentir la reprise du marché.

Un indicateur révélateur de la situation du quartier est l'augmentation continue du prix médian, qui est passé de 267 063 à 508 000 entre 2014 et 2024, à l'exception d'une légère baisse en 2017. Tandis que de nombreux secteurs ont connu des baisses de prix médian en 2023, Villeray se distingue par sa résilience et sa demande stable, malgré un inventaire constant et un marché tendu en raison de la hausse des taux hypothécaires. En outre, 2024 affiche un minimum record pour les propriétés non vendues, avec un ratio impressionnant de 99 % entre le prix original et le prix demandé.

Plus précisément maintenant, entre août 2024 et le 18 octobre 2024, nous avons enregistré 36 ventes, dont 16 % ont été réalisées par le biais d'offres multiples, un chiffre relativement élevé. De plus, depuis début septembre, la moyenne de vente s'établit à un remarquable 11 jours !

Le marché des condos à Villeray montre des signes encourageants de reprise, avec une légère augmentation des ventes et des délais de vente en baisse, ce qui indique une concurrence accrue parmi les acheteurs. Cependant, l’augmentation des inscriptions pourrait créer une pression sur les prix à l'avenir. Pour les acheteurs, il est conseillé d'agir rapidement pour profiter des opportunités actuelles, surtout dans un marché où la demande reste forte. Pour les vendeurs, il est essentiel de bien positionner leur prix et de soigner la présentation de leur bien, car la concurrence pourrait augmenter avec la hausse de l'inventaire. En somme, bien que le marché présente des signes positifs, une attention particulière à l’évolution des tendances, surtout en ce qui à trait à l’augmentation de l’inventaire, et une stratégie bien définie seront cruciales pour naviguer efficacement dans ce contexte dynamique.

Est-ce la fin de la garantie légale de qualité en immobilier au Québec ?

La garantie légale de qualité vise à protéger l'acheteur en assurant que le bien immobilier acquis est conforme à sa destination et exempt de vices cachés. Selon l'article 1726 du Code civil du Québec, cette garantie permet aux acheteurs d'avoir des recours en cas de vices cachés. Pour bien comprendre ce type de recours, voici ce qui constitue un vice caché. Il doit s’agir d’un vice :

• Non apparent : Il ne peut pas être découvert par un simple examen visuel lors de la visite de la propriété.
• Inconnu de l'acheteur : L'acheteur n'a pas été informé de l'existence du défaut avant l'achat.
• Qui existait au moment de la vente : Le défaut était présent avant que l'acheteur ne devienne propriétaire.
• Qui rend l'immeuble impropre à sa destination ou diminue considérablement son utilité : Le défaut est donc suffisamment important pour empêcher l'utilisation normale de l'immeuble ou pour réduire significativement sa valeur.

Il est important de noter que le vice n’a pas nécessairement besoin d’être connu du propriétaire-vendeur, ce qui rend la garantie légale souvent inquiétante pour de nombreux propriétaires, surtout dans le cas de propriétés plus âgées. Il ne faut pas confondre cela avec une fausse déclaration ou un oubli volontaire dans la déclaration du vendeur, car personne ne peut se prémunir contre la fraude.

Longtemps utilisée d'une manière très simpliste, les vendeurs disposent maintenant de plusieurs options quant à l’usage de la garantie (voir notre article sur les changements récents au Québec). Typiquement, l’utilisation de la clause « vendu sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur » était la seule option dans la pratique courante. Son utilisation était autrefois réservée exclusivement aux ventes faites par les successions, les reprises bancaires, et la curatelle, ou d’autres intermédiaires ne connaissant pas l’état de la propriété. Selon la firme de recherche JLT, en 2009, moins de 10 % des ventes se faisaient sans l’usage de la garantie prévue au Code civil.

Mais l’accumulation de poursuites, l'augmentation de la valeur du parc immobilier et surtout l’arrivée d’un marché déséquilibré lors de la pandémie ont complètement changé la donne. Les vendeurs se sont retrouvés dans une position où il devenait facile d’imposer ce genre de clause aux acquéreurs. On a même vu des acheteurs offrir de retirer la garantie, même lorsque cela n’était pas demandé, afin de bonifier leur offre. Cela a eu un double effet significatif : la prévalence de transactions sans garantie est devenue plus acceptable pour un large public par habituation, et ceux qui achètent sans cette garantie ne veulent pas revendre avec la garantie, car ils porteront alors seuls tout le risque pour tous les anciens propriétaires.

L'étude la plus récente de la firme JLR, publiée en 2021, démontre une augmentation constante du nombre de ventes sans garantie légale. La proportion de ce type de ventes pour l'ensemble du Québec est passée de 17 % en 2014 à 26 % en 2020, pour finalement atteindre 32 % au cours des cinq premiers mois de 2021. Notre propre étude des données Centris démontre une augmentation bien plus importante aujourd'hui. Pas moins de 41 % des ventes enregistrées à Montréal de 2022 à 2024 se font sans garantie légale de qualité.

Mais à quel coût ?

Il est évident que deux maisons similaires, l'une vendue sans garantie légale et l'autre avec, se vendront à des prix différents, celle avec garantie se vendant certainement plus cher. Il y a un coût associé au risque additionnel pour l’acquéreur. Mais de combien cette différence est-elle vraiment ? L’étude de JLR nous éclaire sur cette question.

En étudiant toutes les transactions au Québec, les résultats montrent que plus la propriété est âgée, plus l’escompte pour une vente aux risques et périls de l’acheteur s’amenuise. L’explication réside probablement dans le fait que l’acquéreur accepte plus facilement une absence de garantie pour un vieil immeuble, en acceptant l'argument des propriétaires-vendeurs. Les immeubles de 100 ans ou plus se vendent en moyenne 3,1 % de moins sans garantie, tandis que ceux bâtis après 1981 ont un escompte de 5 %. Notre propre analyse du marché montréalais montre que l’écart en 2024 est de 6,1 %. Cela n’a pas empêché plus de 40 % des vendeurs de recourir au retrait de la garantie légale.

Une question de risque

Les chiffres ci-dessus montrent que les acquéreurs se plient de plus en plus aux doléances des vendeurs, mais cela affecte clairement la valeur de l’immeuble. Pour le vendeur voulant s’assurer une paix d’esprit, la question est de savoir si le jeu en vaut la chandelle. Pour une vente de 1 000 000 $, l’escompte pourrait être de 60 000 $. Quels sont les risques réels d’une poursuite éventuelle ? Quel impact une saga judiciaire aura-t-elle sur votre qualité de vie ? L’escompte peut être vu comme le montant à payer pour s'assurer contre le risque d'un litige judiciaire éventuel, même si cela demeure exceptionnel. Et quel est le risque que le montant en question soit plus élevé que l’escompte au prix de vente ?

Entre le retrait complet de la garantie légale et ce que le Code civil prévoit, il existe une panoplie d’options pour le vendeur et l’acquéreur, surtout depuis un jugement récent de la Cour d’appel du Québec. Je vous encourage à lire l’article sur les changements récents.

Si cela est d’actualité pour vous, n’hésitez pas à nous contacter pour de plus amples conseils. Il nous fera plaisir de vous assister.

Une marée toujours montante.

La statistique la plus significative pour les propriétaires et futurs acquéreurs, à savoir le prix, continue de grimper. À Montréal, une propriété unifamiliale n’a jamais été aussi chère. Les prix sont maintenant plus élevés qu'en 2021, lors de la pandémie. Cependant, la hausse des prix ne touche pas tous les secteurs du marché. Les propriétés plus luxueuses, celles à plus de 1 000 000 $, restent à un prix inférieur de 13 % au sommet atteint lors du premier semestre de 2022, bien que ce segment commence à montrer plus de résilience.

Un fait intéressant est que l’inventaire de propriétés est nettement à la hausse. Il y a actuellement près de 9 000 condos et près de 2 300 propriétés unifamiliales à vendre à Montréal, un record historique. Malgré cet inventaire, les prix continuent de monter. Le nombre de ventes est en augmentation, surtout par rapport à 2023, mais pas à des niveaux records comme l’inventaire. Comment expliquer la hausse des prix si l’inventaire (l’offre) est en hausse et les volumes de ventes sont modérés ?

La hausse des prix est poussée par un changement de mentalité des acheteurs, qui acceptent maintenant de négocier de façon plus agressive. Confiants que les taux devraient continuer à diminuer, ils se montrent plus généreux afin de s’assurer d’acquérir une propriété avant une baisse significative des coûts de financement. Cette hausse des prix s’est effectuée en deux temps : initialement en début d’année, dès qu’il est devenu apparent que les taux allaient éventuellement baisser, et un autre mouvement récent, suite aux baisses des taux.

Si la Banque du Canada continue sa politique de réduction des taux, nous croyons qu’il y aura une autre poussée des prix sur le marché, à mesure que d’autres acheteurs entrent sur le marché. La récente réduction de 50 points de base ne change pas énormément les coûts réels du financement. Les acquéreurs qui ont contribué à la hausse l’ont fait par anticipation. La deuxième vague sera poussée par ceux qui attendent une baisse significative des taux. Le marché du luxe devrait suivre au prochain trimestre à mesure que le prix des propriétés moins chères s’accroît.